Cancelación de un contrato de arrendamiento
Muchos arrendamientos de propiedad le permiten al propietario del edificio cancelar el contrato de arrendamiento si el edificio se vuelve parcialmente o totalmente inhabitable debido a una pérdida física.
El propietario puede tener derecho a rescindir el contrato incluso si la parte del edificio ocupada por el inquilino no se ha dañado. Si el edificio está totalmente destruido, el propietario puede tener la opción, pero no la obligación, de reconstruir la estructura. El propietario no puede estar obligado a reparar o reemplazar un edificio gravemente dañado a menos y hasta que haya recibido un pago del seguro.
Como se demuestra en el siguiente ejemplo, la cancelación de un contrato de arrendamiento puede afectar gravemente a una pequeña empresa que está pagando menos de la tasa actual de alquiler. También demuestra la importancia de la cobertura de interés de arrendamiento.
Ejemplo
Floyd es propietario de Fantastic Flooring, un negocio que vende alfombras y otros revestimientos de pisos de un almacén. La compañía arrienda la mitad de un almacén de 20,000 pies cuadrados de Peerless Properties. Actualmente está pagando $ .50 por pie cuadrado por 10,000 pies cuadrados o $ 5,000 mensuales. El valor de alquiler del almacén es de $ .75 por pie cuadrado o $ 7,500 por mes.
Valor de alquiler significa alquiler que el propietario podría cobrar a tasas de mercado.
Floyd negoció su contrato de arrendamiento hace dos años, cuando los precios de alquiler en su área estaban deprimidos. Desde entonces, los alquileres se han recuperado, pero el arrendamiento de Floyd no caducará durante tres años. Si Floyd perdiera su contrato de arrendamiento, su empresa tendría que alquilar otra propiedad a precios de mercado.
Bajo un nuevo contrato de arrendamiento, la empresa probablemente pague $ 2,500 adicionales por mes, o $ 30,000 por año, en alquiler. Si la empresa perdió su contrato de arrendamiento hoy, incurriría en un gasto adicional de $ 90,000 en los próximos tres años.
Floyd ha agregado una serie de mejoras y mejoras al almacén desde que comenzó su contrato de alquiler. Estos incluyen nueva iluminación, estantes personalizados y actualizaciones al muelle de carga. Las mejoras ahora son parte del edificio. Floyd no los posee, pero tendrá un interés de uso en ellos por el resto de su contrato de arrendamiento.
Una noche tarde, el cableado defectuoso provoca un incendio que daña severamente el edificio. Aparte de algunos humos menores a los materiales del piso, la porción del almacén ocupada por Fantastic Flooring no se ve afectada por el incendio. Sin embargo, Peerless Properties cancela el arrendamiento de Floyd. Fantastic Flooring está asegurado por el daño a sus materiales de piso bajo su política de propiedad comercial . Sin embargo, Fantastic Flooring no tiene cobertura por la pérdida económica que sufrirá debido a la pérdida de su arrendamiento. La compañía tampoco tiene cobertura por la pérdida de uso de las mejoras que ha realizado en el edificio. Estos artículos no fueron dañados, por lo que la pérdida de uso no está cubierta por el seguro de propiedad de la empresa.
Floyd podría haber protegido su negocio contra las pérdidas financieras que resultan de la cancelación de un contrato de arrendamiento mediante la compra de la cobertura de intereses de arrendamiento. Esta cobertura se puede agregar a una política de propiedad comercial a través de un formulario separado.
Seguro de interés de arrendamiento
El seguro de interés de arrendamiento cubre la pérdida financiera que usted mantiene debido a la cancelación de su contrato de arrendamiento. Para cubrir una pérdida, debe ser el resultado de la pérdida física directa de (o daños a) la propiedad en las instalaciones descritas en las declaraciones. Además, el daño debe ser el resultado de un peligro asegurado por su póliza .
La cobertura de interés de arrendamiento puede incluir cualquiera de los siguientes, si se muestra un límite de seguro en el cronograma de cobertura:
- Incentivo de arrendamiento de inquilinos Esta es la diferencia entre el alquiler mensual que paga y el valor de alquiler de la propiedad (la tasa de alquiler de mercado). En el ejemplo anterior, Fantastic Flooring's Tenants 'Lease Interest tiene un valor de $ 2,500 ($ 7,500 menos $ 5,000).
- Pagos de bonificación Esta es la porción no amortizada de un bono en efectivo que usted pagó para obtener un arrendamiento y que no le será devuelto. Por ejemplo, pagó a su propietario un bono de $ 5,000 para asegurar un contrato de arrendamiento de 3 años en lugar de un contrato de arrendamiento de 5 años.
- Mejoras y mejoras Su empresa puede haber realizado mejoras en su propiedad de alquiler que no puede eliminar legalmente. El interés de arrendamiento cubierto incluye la parte no amortizada de pagos que realizó para mejoras. No incluye el valor de las mejoras cubiertas por otro seguro.
- Alquiler prepagado Esta es la porción no amortizada del alquiler que pagó por adelantado y que no le será reembolsado. Por ejemplo, pagó tres meses de renta por adelantado cuando arrendó su propiedad.
Interés neto de arrendamiento
Bajo la cobertura de intereses de arrendamiento, el límite de seguro se expresa en términos de intereses netos de arrendamiento . Si su contrato de arrendamiento se cancela, lo máximo que pagará su aseguradora por una pérdida es su interés neto de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida. El interés neto del arrendamiento incluye dos componentes.
Incentivo por arrendamiento de inquilinos (TLI) Esto representa el beneficio que recibirá de un arrendamiento favorable durante los meses restantes. Su TLI es el valor actual de su interés bruto de arrendamiento . Se calcula multiplicando su interés bruto de arrendamiento por el factor de interés de arrendamiento aplicable. Su interés bruto de arrendamiento es la diferencia entre el valor de alquiler de sus instalaciones y el alquiler que paga cada mes. Por ejemplo, supongamos que la tasa de mercado de alquiler es de $ 5,000 por mes y su compañía actualmente paga $ 3,500. Su interés bruto de arrendamiento es de $ 1,500 ($ 5,000 menos $ 3,500).
El factor de interés de arrendamiento se deriva de una tabla adjunta a su póliza . Los factores varían según la tasa de interés prevaleciente y los meses restantes en el arrendamiento. Por ejemplo, suponga que tiene 36 meses restantes en su contrato de arrendamiento. Si la tasa de interés prevaleciente es del 5 por ciento, el factor de interés del arrendamiento es 33.4213. Su interés neto de arrendamiento es de $ 1,500 X 33,4213 o 50,132.
Interés de arrendamiento mensual (MLI) El interés mensual de arrendamiento refleja su costo mensual de pagos de bonificación, mejoras y mejoras, y alquiler prepagado. Estos artículos no se aplicarán si no ha pagado un bono, realizado mejoras o pagado el alquiler por adelantado. Si desea asegurar estos costos, el interés mensual de arrendamiento se debe calcular por separado. Para cada artículo, su costo original se divide por el número de meses restantes en su contrato de arrendamiento cuando realizó el gasto. Por ejemplo, supongamos que seis meses de su arrendamiento de 36 meses, usted gastó $ 25,000 para mejoras. Su MLI es de $ 25,000 / 30 o 833.
Interés neto de arrendamiento
El límite que se muestra en su póliza para la cobertura de intereses de arrendamiento es la suma de los intereses de arrendamiento de sus inquilinos y su interés mensual de arrendamiento en la fecha de inicio de su póliza. Por ejemplo, si su TLI es de $ 1,500 y su MLI es de $ 833, su interés neto de arrendamiento al inicio es de $ 2,333. Esto es lo máximo que pagará su aseguradora bajo la cobertura de intereses de arrendamiento si su contrato de arrendamiento se cancela en la fecha de inicio de su póliza.
Su interés neto de arrendamiento disminuye cada mes durante el plazo de su póliza. Si se cancela su contrato de arrendamiento, lo máximo que pagará su aseguradora bajo la cobertura de interés de arrendamiento es su interés neto de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida . Su aseguradora calculará su interés neto de arrendamiento al agregar lo siguiente:
- Su interés bruto de arrendamiento multiplicado por el factor de interés de arrendamiento durante los meses restantes de su arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida
- Su interés mensual de arrendamiento multiplicado por los meses restantes de su arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida