Un negocio operativo no es un bien inmueble y no debería venderse como él
Vender un negocio que funcione , incluso cuando se incluye el bien inmueble, requiere un enfoque de valoración muy diferente. Con demasiada frecuencia, los corredores y agentes inmobiliarios no se dan cuenta de la diferencia, ya que no reciben tantas solicitudes para este tipo de combinación de transacciones.
Cuando el propietario de una empresa también es dueño de la propiedad inmobiliaria, querrán cerrar la empresa y vender la propiedad o vender ambas . Los agentes inmobiliarios y los intermediarios están tentados de hacer una lista de ambos, y eso puede ser un error.
Un negocio operativo es un animal muy diferente al de la propiedad donde reside. También hay acuerdos contractuales muy diferentes necesarios para transferir activos comerciales. No son como bienes inmuebles, y pueden contener garantías de volumen y datos demográficos existentes de clientes / clientes. Los parámetros de valoración son muy diferentes, ya que una empresa en funcionamiento tenía consideraciones de "buena voluntad", así como acuerdos contractuales existentes y posiblemente proveedores. A veces no pueden pasar a un nuevo propietario.
Profesionales inmobiliarios
Los profesionales de bienes raíces, particularmente aquellos en el nicho comercial, tienen el conocimiento y la experiencia para analizar los ingresos y gastos de alquiler, presentándolos a su cliente / cliente para la toma de decisiones. Donde pueden quedarse cortos es al analizar un negocio desde una perspectiva financiera. Hay muchas cosas debajo de la superficie, y el examen de un Pérdidas y Ganancias y un Balance no comienza a llegar a los hechos reales.
En el área rural en la que practico, un corredor de bienes raíces había enlistado un negocio para la venta, y esto era sin el inmueble. El edificio fue alquilado. Como tenía un cliente interesado, llamé y pedí los datos financieros, recibiendo un estado de pérdidas y ganancias y un balance general. Llamé nuevamente y pedí un desglose de flujo de efectivo.
El corredor realmente no sabía lo que estaba solicitando.
La cuenta de pérdidas y ganancias de un negocio a menudo es muy diferente del flujo de efectivo ; solo pregúntele a un agente del IRS. Uno de los beneficios de ser propietario de una empresa es obtener algunos descansos al deducir los gastos como un negocio que, de lo contrario, sería personal. No estamos hablando necesariamente de actividades ilegales o de evasión de impuestos. Un ejemplo serían las deducciones para un vehículo y su costo de operación, ya que se puede usar tanto para actividades personales como comerciales.
Era un perjuicio para su cliente enumerar su negocio cuando el requisito más básico no estaba dentro de su base de conocimiento. Cualquier buen corredor de negocios requerirá un análisis de flujo de efectivo de su cliente como uno de los documentos financieros más importantes. Los ajustes en el valor del negocio se realizan en función de los elementos del Flujo de efectivo , que incluyen:
- Hojas de cálculo detalladas de todos los ingresos
- Detalle de todos los gastos
- ¿Qué gastos realmente van en beneficio del propietario?
- Un ajuste de regreso a los ingresos para aquellos gastos de beneficio del propietario que desaparecerán (no gastos para el nuevo propietario)
- Una adición a los gastos de los costos de propietario-beneficio que requerirá que el nuevo comprador aumente los gastos (el propietario administrado / el comprador contratará un gerente)
En una carrera de la vida anterior, vendí un negocio a una empresa que cotiza en la Bolsa de Nueva York.
Enviaron un equipo de auditores que pasaron varias semanas, en su mayoría verificando mis flujos de efectivo. Un ejemplo de un gasto de propietario que se estaba yendo era el gasto de mi camión. La compañía me proporcionó un vehículo, todos los gastos, mantenimiento y combustible incluidos. Añadieron ese gasto y aumentaron el valor de mi negocio, ya que no era un gasto real que tendrían que pagar después de la compra.
Como indiqué en la lista de artículos, si el propietario de la venta también administró el negocio y no se pagó un salario de tasa de mercado, entonces el comprador tendría que ajustar su valoración del negocio a la baja debido a la necesidad de contratar a un gerente en salario de mercado.
Como puede ver, hay una serie de factores que hacen que la valoración de un negocio operativo sea muy diferente de la venta de bienes inmuebles. Y ni siquiera hemos entrado en inventario.
Otra cosa sobre la valoración empresarial es las diferentes formas en que se calcula según la industria o el tipo de negocio.
Está claro que la mayoría de los profesionales de bienes raíces no deberían participar en la intermediación de empresas comerciales operativas, a menos que tengan la experiencia y la experiencia para hacerlo. Un enfoque mucho mejor sería asociarse con un corredor de negocios que no realiza corretaje de bienes raíces. Será una relación mutuamente beneficiosa, con cada uno de ustedes brindando la máxima experiencia y valor al cliente / cliente.