Por qué los compradores usan hipotecas combinadas
Los compradores, particularmente en los mercados inmobiliarios comerciales, usan hipotecas generales por varias razones. Los prestamistas ganan dinero haciendo préstamos. Si los números funcionan y obtienen suficiente seguridad, los prestamistas comerciales originarán las hipotecas generales utilizadas en las inversiones de propiedades comerciales. Tal vez su próxima inversión sea mejor servida usando una hipoteca general.
Necesita consolidar propiedades para un refinanciamiento
Un inversor podría ser dueño de múltiples propiedades financiadas en diferentes momentos y con términos de hipoteca muy diferentes.
Si las tasas son bajas, podría ser posible agrupar propiedades para refinanciar con una hipoteca global. Al hacerlo, los pagos podrían ser más bajos en conjunto. También podría permitir que el propietario retire efectivo para utilizarlo en futuras inversiones. Particularmente si un inversor tiene varias viviendas comprados en diferentes momentos a diferentes tasas hipotecarias, esta puede ser una opción si hay algo de capital. Para propiedades mantenidas por un tiempo, puede verse así:
- Valor A de la Propiedad $ 165,000, saldo del préstamo $ 125,000 al 6.5%, pago $ 847 / mes
- Valor de la propiedad B $ 172,000, saldo del préstamo $ 122,000 a 6.75%, pago $ 809
- Valor de la propiedad C $ 149,000, saldo del préstamo $ 118,000 al 6.0%, pago $ 746
- El valor total es de $ 468,000, el total adeudado es de $ 365,000, pagos totales de $ 2,402
- El capital es aproximadamente del 23%, por lo que un préstamo es posible.
- Nueva hipoteca general de $ 365,000 a la tasa actual de 5.0% es el pago de $ 1,959
- $ 443 de aumento en el flujo de efectivo mensual
Aumentar el financiamiento para nuevas adquisiciones
Supongamos que un inversor desea desarrollar o rehabilitar una propiedad comercial. La cantidad de efectivo necesaria para la compra y el trabajo es mayor de lo que se puede pedir prestado solo en esa propiedad. El comprador podría proporcionar otras propiedades en una transacción de hipoteca inmobiliaria general.
En las condiciones adecuadas, el comprador podría obtener más de los fondos necesarios para el nuevo proyecto. Como puede ver en el ejemplo anterior, estamos trabajando con propiedades de propiedad durante un tiempo o con grandes pagos iniciales. El nuevo préstamo necesitará capital significativo, especialmente si se retira el dinero.
Mejores términos de préstamo
Al incluir otras propiedades en una hipoteca global, el prestamista está mejor protegido con un valor adicional como garantía. Con frecuencia, esto se puede utilizar como una herramienta para negociar mejores tasas de interés u otros términos de préstamo. Si un pago menor permite un flujo de efectivo positivo de los alquileres, este podría ser el camino a seguir. Supongamos que los gastos han aumentado, tal vez los impuestos. Utilizando este enfoque, el inversor podría volver al flujo de caja anterior o acercarse a él con una hipoteca global.
Los vendedores pueden bloquear propiedades adicionales en papel de retención
Si se vende una propiedad y se le pide que acepte parte del financiamiento, un vendedor puede proteger mejor su posición si puede lograr que el comprador use otras propiedades de su propiedad como garantía adicional del préstamo. Tal vez un inversor de una casa unifamiliar de alquiler con una cartera importante está tratando de pasar a la inversión en apartamentos.
Se encuentra un proyecto, pero el vendedor debe recuperar parte del financiamiento. Solo pueden hacerlo si el comprador usa otras propiedades para dar al vendedor una mayor seguridad.
Como podemos ver, existen razones comerciales muy sólidas para utilizar una hipoteca inmobiliaria general. Si algunos o todos estos criterios están presentes, los compradores, vendedores y prestamistas deben considerar esta alternativa.