Podemos comenzar afirmando que todos los requisitos de un BPO drive-by también serían parte de un BPO interno. Sin embargo, un BPO interior podría requerir que verifiques cosas como pies cuadrados y recuento de habitaciones en lugar de estimarlas. Por supuesto, habrá un requisito para las fotos de las habitaciones interiores de la casa. A menudo, el prestamista también requerirá fotos de cualquier daño significativo o reparaciones necesarias.
El representante del prestamista ordena el BPO a un banco local de bienes raíces , establece una expectativa de tiempo para su entrega y ordena formularios y requisitos fotográficos específicos. Son muy específicos y no pagarán por el BPO a menos que los formularios y las fotos cumplan con los requisitos. El BPO interno no está ordenado a menos que el prestamista esté razonablemente seguro de que el prestatario ya no esté ocupando la propiedad o que haya dado un permiso específico. Un encuentro hostil no es el objetivo de nadie. Aún así, un agente de bienes raíces debe verificar que el propietario haya dado permiso y los esté esperando o haya abandonado la casa.
A menos que la casa esté desocupada, un BPO interno probablemente implique el contacto con el propietario o un inquilino. Si el BPO es para fines de refinanciamiento, es probable que esto no sea un problema o un problema. Sin embargo, si existe una situación previa a la ejecución hipotecaria, se debe tener cuidado en las situaciones de contacto personal. Diferentes prestamistas y compañías de mitigación de pérdidas tendrán diferentes políticas a este respecto.
Obviamente, la mejor situación sería que se lo espere y lo trate con cortesía.
Como dijimos, definitivamente realizará todas las tareas involucradas en un BPO drive-by, y agregará algunas o todas las siguientes:
- Medición de habitación individual. Existen procedimientos con los cuales los agentes inmobiliarios son familiares para medir habitaciones. Normalmente esto sería en una evaluación previa y no es necesario, pero a veces el prestamista quiere asegurarse de que no se hayan realizado cambios significativos en el interior.
- Medida general de pies cuadrados. Es posible que el prestatario haya agregado pies cuadrados que podrían hacer que la casa sea más valiosa. El prestamista querrá saber esto.
- Inspección de las condiciones de las características interiores. Este es el elemento más importante, ya que a veces, cuando un prestatario sabe que van a ejecutar una hipoteca, pueden desalojar la vivienda y arrancar accesorios y cosas que pueden vender o llevar a otra propiedad.
- Ajustes de valor más exhaustivos en comparables. Si el agente está obligado a proporcionar ventas de propiedades comparables en sus documentos, lo haría y se le podría preguntar acerca de los ajustes que hicieron a los precios de venta. A menudo se requiere un CMA formal completo, análisis de mercado comparativo, pero se deben hacer ajustes por daños o por importantes requisitos de reparación.
- Fotos individuales del daño interior. Cualquier daño será documentado con fotos.
- Estimaciones de reparación. En ocasiones, se le pedirá al agente que solicite a las personas encargadas de la reparación las estimaciones para reparar el daño.
- Estimaciones de limpieza o basura. Se necesitará una estimación del costo para eliminar los artículos personales y la basura y limpiar la propiedad.
Por supuesto, en BPO internos, se requiere más trabajo por lo que la compensación es mayor. La empresa que realiza el pedido puede requerir otros servicios, por lo que es difícil estimar cuánto se le pagaría.
Sin embargo, el rango de pago para los BPO internos suele ser de entre $ 100 y $ 175. Los servicios adicionales que pueden ser necesarios, con frecuencia prepagos por el agente, son:
- Re-key locks.
- Winterización
- Eliminación de basura
- Cuidado del césped y remoción de nieve.
- Reparación de daños.
- Asegure la propiedad.
- Abordar la propiedad.
En general, el cliente de BPO requerirá que el corredor de bienes raíces pague estos gastos de su bolsillo. El reembolso puede demorar entre 30 y 60 días. Cuando las ejecuciones hipotecarias tienen un gran volumen, muchos profesionales de bienes raíces generan excelentes ingresos de BPO. El corredor debe tener buenas prácticas de facturación y seguimiento para mantener la rentabilidad.
A menudo, a los profesionales de bienes raíces no les gusta hacer BPO, pero los hacen para tener el seguimiento interno para obtener el listado del prestamista después de la ejecución hipotecaria.
Esto definitivamente ejerce una presión adicional sobre el profesional de bienes raíces para hacer un BPO preciso. Si luego obtienen el listado y recomiendan un precio de cotización muy diferente, puede ser negativo para su relación con el prestamista.