Con enmiendas y adiciones, todo está en el tiempo.
El apéndice
Eres un agente de bienes raíces que está preparando un contrato de compra o un acuerdo para tus clientes compradores . Están comprando una casa con el deseo de colocar una oficina de práctica legal hogareña en la residencia.
En el momento de la presentación de la oferta, no está claro en los documentos en mano si las ordenanzas locales permitirán esta oficina legal en la residencia.
En este caso, puede preparar una adición al contrato que establezca que la compra depende de la verificación, a satisfacción de los compradores, de que pueden tener la oficina legal en el hogar. La clave para el uso del apéndice es que se hace una parte de la oferta original presentada y, si se acepta la oferta, será parte de los términos acordados.
Las leyes contractuales y los contratos repetitivos comunes utilizados por los agentes inmobiliarios difieren según el estado. Sin embargo, cuando se permiten adiciones, y casi siempre lo son, se pueden usar para casi cualquier propósito para aclarar y requerir un acuerdo sobre los artículos que no forman parte del contrato principal.
El comprador puede agregar una adenda para que la propiedad sea encuestada en su totalidad en lugar de aceptar una solución de compañía de títulos menor, como un Informe de ubicación de mejora.
Esto podría deberse a que el comprador tiene planes para la propiedad que requerirá una encuesta completa y está tratando de aprovechar su negociación para obtener una gratis.
Otros apéndices comúnmente utilizados son formularios de divulgación y requisitos especiales de inspección. En NM, donde practiqué, el Anexo de Inspección Séptica acompañaba cada contrato para un hogar con un sistema séptico.
También hubo una divulgación del estado al comprador sobre los sistemas sépticos incluidos por separado también.
A veces, ciertas adiciones no son necesarias, pero están disponibles o sugeridas. Si se trata de algún tipo de divulgación para el consumidor y no se requiere, ¿por qué no utilizarla, ya que está brindando más información a su cliente que lo ayuda a través del proceso y puede reducir sus riesgos?
La enmienda
Has aceptado el acuerdo de compra, todas las partes lo han firmado y estás avanzando hacia el cierre. Una encuesta muestra una cerca invasora construida por un vecino. A los compradores les gustaría que la valla se moviera antes del cierre para eliminar el problema. Si esto se debe hacer una parte del acuerdo, entonces el contrato se debe enmendar . La clave aquí es que ya tenemos un acuerdo, firmado y sellado. Esto es un cambio, por lo tanto una enmienda.
Este tipo de situaciones, comunes relacionadas con las inspecciones, a menudo se manejan como formularios de objeción y luego como formularios de resolución. Puede que no tengan una Enmienda en el título del formulario, pero el efecto de incluirlos los convierte en enmiendas, ya que cambiarán los acuerdos básicos en el contrato.
Digamos que la inspección séptica revela que el campo de lixiviación es demasiado pequeño y no cumple con las regulaciones actuales.
El comprador se opondría y exigiría que el vendedor corrija esto a su costa antes del cierre. Si el vendedor acepta, o si negocian algún acuerdo de pago, esto se convierte en una enmienda al contrato, incluso si no se titula "Enmienda".
Las enmiendas a los términos originales del contrato firmado son muy comunes. Pueden relacionarse con problemas de título, condición de propiedad y corrección de problemas, descubrimiento de problemas en la solicitud de seguro e incluso evaluaciones. Digamos que la tasación viene en unos miles de dólares menos que el precio de compra acordado.
En este punto, tenemos una negociación completamente nueva. El comprador querrá que el vendedor baje el precio al valor tasado, pero tal vez el vendedor no acepte y quiera más anticipo del comprador. Pueden llegar a un acuerdo en algún lugar en el medio para salvar el trato.
Si lo hacen, el contrato se modifica y la transacción continúa.
Solo trate de no parecer poco profesional y pida a la compañía de títulos o a un abogado que indique que utilizó un Formulario de Enmienda cuando debería haber sido un Addendum, o al revés. Conozca la terminología de nuestro negocio, especialmente las cuestiones legales.