Pero la realidad es que sus ganancias de vender su residencia principal probablemente sean bastante pequeñas, si se materializan en absoluto.
Apreciación inmobiliaria e inflación
Lo primero a considerar es la apreciación de la casa en el contexto de la inflación.
Es posible que se sorprenda al darse cuenta de que la apreciación de su hogar puede compensarse con la inflación. Esto es especialmente cierto si no vives en un mercado de bienes raíces caliente. Escuchamos historias dramáticas de aprecio en ciertas áreas del país, pero la mayoría de la gente compra casas en áreas donde la apreciación anual probablemente no superará en mucho a la inflación.
En septiembre de 2007, según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis, el precio de venta medio de las viviendas nuevas vendidas en los Estados Unidos era de $ 240,300. En septiembre de 2017, ese número fue de hasta $ 319,700. Sin embargo, cuando ejecuta algunos números con la calculadora de inflación de EE. UU., Parte de esa apreciación desaparece. En lugar de ver $ 79,400 en apreciación, el valor real de esa apreciación está más cerca de $ 33,648.
Eso todavía no parece tan malo. Después de todo, el valor de su casa ha aumentado en más de $ 30,000. Pero no nos olvidemos de los costos.
Poseer un hogar viene con costos adicionales
Luego, debe restar los costos de la propiedad de la vivienda de sus ganancias.
Supongamos que obtiene una hipoteca por $ 250,000 a una tasa de interés de 3.92 por ciento. En el transcurso de 30 años, de acuerdo con la calculadora de hipotecas de Google, pagará $ 175,533 en intereses. Incluso si su hogar se valora con un ajuste ajustado a la inflación de $ 30,000 cada 10 años (un total de $ 90,000), aún no es suficiente para compensar el interés que paga por el préstamo.
Y el interés que paga no es el único costo que enfrenta. Recuerde que usted paga los impuestos a la propiedad en la mayoría de los estados. La calculadora de hipotecas de Student Loan Hero incluye un cálculo del impuesto a la propiedad. Si su impuesto a la propiedad asciende al 1.5 por ciento anual, podría ver un pago total de impuestos de $ 117,000 en el transcurso de 30 años. Y eso supone que no aumenta el impuesto a la propiedad, ya que su hogar aprecia en valor, también lo hacen los impuestos a la propiedad.
Es cierto que puede deducir algunos de sus costos en su declaración de impuestos, pero una deducción no tiene el mismo valor que un crédito. Puede reducir sus ingresos y su obligación tributaria, pero no en una base dólar por dólar. Además, según la Tax Foundation, solo alrededor del 30 por ciento de los hogares detallan. A menos que se encuentre entre los que detallan, no verá ningún beneficio fiscal relacionado con su hipoteca.
Otros costos relacionados con la propiedad de la vivienda incluyen el mantenimiento y las reparaciones, así como el seguro de propietarios. También es posible que tenga que pagar un seguro hipotecario si su pago inicial es inferior al 20 por ciento. Para el momento en que tenga en cuenta décadas de estos costos, sumados a los intereses de su hipoteca y los impuestos a la propiedad, las posibilidades de llegar a un punto muerto son bastante pequeñas, incluso si su hogar se aprecia en valor con el tiempo.
¿Qué pasa si termina vendiendo inesperadamente?
Nos gusta pensar que el mercado inmobiliario siempre aumentará. Sin embargo, como vimos entre 2007 y 2009, los bienes inmuebles pueden formar una burbuja como cualquier otro activo. El estallido de la burbuja inmobiliaria creó una situación en la que miles de personas perdieron mucho dinero. Si puede reducir el precio, es posible que no pierda tanto.
Sin embargo, si se ve obligado a vender durante un colapso del mercado inmobiliario, no hay mucho que pueda hacer para salvar la situación. Podría terminar perdiendo dinero en su casa, además de lo que ya pagó por intereses, impuestos y otros costos.
¿Qué pasa con el alquiler?
Por supuesto, una inversión tan imperfecta como la compra puede ser, es posible señalar que el alquiler puede no ser la solución. Después de todo, cuando realiza los pagos de la hipoteca, al menos genera capital en su hogar.
Cuando alquila, está ayudando a su propietario a acumular capital.
Sin embargo, eso no significa que el alquiler debe evitarse a toda costa. Dependiendo de su mercado, el alquiler puede ser una buena opción, incluso si eso significa que no está generando capital.
Esto es especialmente cierto si usted vive en un área con altos precios de vivienda y puede rentar por menos del costo agregado mensual de la hipoteca, el mantenimiento y otros costos. No solo está ahorrando dinero mensualmente, sino que puede invertir la diferencia en el mercado y, potencialmente, obtener una mayor apreciación de la que obtendría de su inversión en el hogar.
Entre noviembre de 2007 y noviembre de 2017, el S & P 500 tuvo un rendimiento anual de 9.672 por ciento, ajustado por la inflación. Digamos que le habría costado $ 1,100 al mes ser dueño de una casa durante ese período, pero en cambio usted vivía en un departamento con una renta mensual de $ 700. Si invirtió la diferencia de $ 400 entre el alquiler y la compra cada mes en esos 10 años, el valor de su inversión sería de $ 83,587.81.
También está el hecho de que el alquiler significa que no pierde un montón de dinero si se ve obligado a vender su casa durante una recesión. Por otro lado, si logra permanecer en su hogar y superar los eventos del mercado y las caídas de bienes raíces, puede acumular suficiente capital en su hogar que pueda utilizarse durante la jubilación. Incluso si solo alcanza el punto de equilibrio (o incluso si pierde en general) en el hogar, puede ser un vehículo de ahorro forzado que tiene el potencial de proporcionarle una gran cantidad de capital cuando vende.
También puede ser un lugar para vivir sin pagar en sus años de jubilación (sin embargo, puede que tenga que pagar impuestos a la propiedad), o puede usar una hipoteca revertida para acceder al capital a fin de cerrar una brecha de ingresos de jubilación. No verá esas opciones cuando alquila.
Cuando comprar una casa es una inversión
En lugar de ver su residencia principal como una inversión, considere otras razones para comprar. Tal vez desee un lugar para llamar suyo, construir equidad y echar raíces en una comunidad. ¡Estas son todas buenas razones para comprar! Por el contrario, si cree que tendrá un estilo de vida más móvil, puede tener más sentido alquilar, incluso si no está construyendo capital. Siempre que tome otras disposiciones para planificar su futuro, el alquiler puede ser una opción viable, según el mercado local y sus objetivos de estilo de vida a largo plazo.
Finalmente, si desea convertir su hogar en una verdadera inversión, necesita hacer algo más que vivir en él. Alquilarlo después de mudarse o usarlo para ganar dinero a través de Airbnb puede ser una forma de ver realmente el rendimiento de la compra de su casa.
Pero si solo vives allí, no cuentes con grandes retornos de inversión.