En subagencia, el agente que trae al comprador está realmente trabajando para el vendedor como un subagente del corredor de listado. Esto es importante, ya que el agente que trabaja con el comprador en realidad debe deberes fiduciarios al vendedor, no al comprador.
Esta práctica está casi muerta en la mayoría de los estados, ya que la agencia de compradores se está volviendo más común y porque los compradores necesitan un defensor para representar sus intereses en la transacción. Además, como los corredores de la lista y sus clientes vendedores son responsables de las acciones, errores y omisiones del subagente, esta no es la situación deseada en la mayoría del mercado inmobiliario actual.
Actualización: El estado actual de la representación en la industria
Las leyes de bienes raíces son específicas del estado, y hay bolsillos con diferentes estatutos y prácticas. En algunas áreas, los abogados todavía cierran transacciones como un ejemplo. Sin embargo, la mayor parte de lo que voy a hablar aquí es la forma en que practicamos en muchos estados en estos días.
Subagency simplemente ya no se hace mucho. El corredor de listado no está actuando como un agente del vendedor, y el comprador no está representado por alguien con obligaciones hacia el vendedor. Veamos algunas de las variaciones de representación.
La mayoría de los estados requieren alguna forma de divulgación para el cliente o posible cliente sobre cómo los representará en su transacción de bienes raíces. Asegúrese de comprender las reglas de su estado y las diversas formas en que puede ser su representante. Sus deberes y obligaciones con el cliente variarán significativamente según el tipo de representación que haya acordado contractualmente.
Agente del vendedor o agente del comprador
En realidad, actúa como un verdadero agente, y en muchos estados, esto debe establecerse específicamente por escrito. Usted tiene deberes fiduciarios para su vendedor o cliente comprador:
- Lealtad: debe actuar únicamente en los mejores intereses de su cliente. Ningún otro interés puede tener prioridad, incluidos los intereses del corredor o agente.
- Confidencialidad: todas las comunicaciones confidenciales entre usted y su cliente y la información confidencial deben mantenerse confidenciales para siempre. Existen excepciones para órdenes judiciales.
- Divulgación: usted tiene la obligación de divulgar a su comprador cualquier cosa de naturaleza material sobre la transacción o la propiedad.
- Obediencia: no puede hacer nada ilegal, pero si es legal y el cliente le indica que haga algo, debe hacerlo.
- Cuidados razonables: adopte un enfoque profesional para todo el trabajo para el cliente y se espera que tenga un cuidado razonable para llevar a cabo sus tareas de manera altamente profesional.
- Contabilidad: contabilidad adecuada de todo el dinero u otras cosas de valor que le confíe su cliente.
Agente de transacciones o facilitador
Debido a que las relaciones entre agencias son raras actualmente, la mayoría de los corredores y agentes actúan como intermediarios de transacciones o facilitadores de transacciones.
Usted no es un agente y no se requieren deberes fiduciarios. En realidad, de todos modos, le entregará la misma lealtad, cuidado razonable, divulgación y contabilidad. No eres tan alto como eres cuando eres un agente.
Responsabilidad subsidiaria
Tenía varios abogados como compradores en mi mercado, y les puedo decir que NUNCA quisieron que yo actuara como su agente. Usted ve, el agente y el cliente se consideran como uno en algunos aspectos. Es una relación superior, y el cliente puede meterse en problemas legales con el agente equivocado.
Como ve, la responsabilidad vicaria es que el cliente sea considerado responsable de las acciones del agente. Suponiendo que nada es fraudulento, pero el agente comete un error importante, el cliente sería considerado responsable. Puede ver por qué un abogado no quiere ser responsable de los errores que pueda cometer un agente inmobiliario.