Los prestamistas y los compradores no desean estar sin saberlo en riesgo de inundaciones
Cuando un prestamista está involucrado
Cuando se financia una propiedad, el prestamista debe tener un recurso para realizar esta tarea en las compras. La tarifa se carga luego al comprador en los artículos de la serie 800 en la declaración de liquidación de HUD-1. El prestamista protege su activo de préstamo mediante la verificación del riesgo de daño o pérdida por inundación. No necesariamente excluye un préstamo si la propiedad está en riesgo, pero normalmente se requeriría un seguro contra inundaciones federal.
Los mapas de inundación de FEMA están disponibles en línea, así como también los proveedores de certificaciones de inundación en línea.
Cuando no hay prestamista: un ejemplo
Generalmente, no hay ningún problema con la autoridad emisora o la compañía y el informe, y esto está bien cuando un prestamista está involucrado en la transacción. Pero en la práctica, puede encontrarse con una situación como agente de bienes raíces en la que debe ayudar a su cliente a contratar una certificación de inundación para que pueda listar o vender su propiedad.
En un ejemplo, el profesional de bienes raíces tenía un cliente que construía casas especiales que luego enumeraba con el agente. Debido a que una casa se construiría en una parcela de tierra que estaba rodeada por un arroyo, primero debían verificar la certificación de inundación porque afectaría la construcción. El constructor / vendedor sintió que preferiría encargarse de cualquier problema de inundación en la fase de construcción para poder producir un hogar que satisfaga a los prestamistas.
Él había comprado la tierra con efectivo.
El cliente y el corredor discutieron la situación y decidieron que el corredor ordenara una certificación de inundación que se podría llevar al condado para que pudiera obtener un permiso de construcción. Esto tuvo que hacerse antes de que la construcción pudiera comenzar.
Requisitos de certificación
En general, solo se necesita una dirección para obtener una certificación de inundación de una empresa certificada, pero esta era una porción recientemente subdividida de tierra desértica alta y no había una dirección cercana aceptable. El intermediario, por lo tanto, contactó a un inspector para averiguar cómo se podría lograr un certificado de inundación. El inspector advirtió que la empresa de certificación de inundaciones aceptaría un conjunto de coordenadas de GPS, pero solo si se determinaron mediante un método aprobado.
El "método aprobado" fue obtener dos lecturas de GPS. Se requirió uno en una intersección importante cercana mapeada de calles o carreteras que podría ser referenciada por la empresa de certificación de inundaciones. El otro se tomaría en el lote mismo y la empresa podría orientar adecuadamente la propiedad en el mapa de inundación.
El agente tomó las lecturas, una parada en el medio de una carretera transitada y la otra en el estacionamiento. El formulario de certificación de inundación fue completado y enviado. La certificación llegó rápidamente, indicando que el lote no estaba en la llanura de inundación de 100 años.
Esto debería haber sido suficiente porque sería el formulario presentado ante el condado para obtener el permiso de construcción emitido.
Desafortunadamente, el burócrata en el condado no estaba de humor para ser amigable con los clientes. Ella dijo, "He recorrido la distancia de la losa propuesta desde el arroyo, y está en la zona de inundación. ¡No me importa lo que dice la certificación de inundación!"
La moraleja de la historia
No, el proyecto completo no fracasó, pero el cliente incurrió en un costo adicional de varios miles de dólares para elevar la losa de la propiedad para acomodarse a una zona de inundación. Lo interesante es que cuando la casa se terminó y apareció un comprador, el prestamista ordenó un certificado de inundación y el lote no estaba en una zona inundable.
A veces solo tienes que ir con el flujo burocrático.