Los tipos de préstamos cubiertos por RESPA son muchos, pero existen tipos de préstamos específicamente exentos. Si bien puede ser una buena práctica divulgar todos los costos y acuerdos comerciales afiliados de todos modos, no está regulado por RESPA para hacerlo para estos tipos de préstamos exentos.
Préstamos Comerciales o Comerciales : normalmente, RESPA no cubre los préstamos garantizados por bienes inmuebles para fines comerciales o agrícolas. Sin embargo, si el préstamo se hace a una entidad individual para comprar o mejorar una propiedad de alquiler de 1 a 4 unidades residenciales, entonces está regulado por RESPA.
Los dueños de negocios comerciales generalmente son mucho más expertos y conocedores de bienes raíces y transacciones. Si no lo son, están contratando profesionales para ayudarlos debido al gran tamaño de las transacciones. A menudo hay un equipo de profesionales involucrados, desde agentes de bienes raíces hasta abogados y gerentes de proyectos. Cada uno de ellos tiene un trabajo específico que hacer en la evaluación de una posible compra de bienes raíces comerciales para su idoneidad.
Este equipo y el nivel de sofisticación más alto de los inversores, compradores y vendedores contrasta fuertemente con el comprador de vivienda por primera vez o alguien que solo ha comprado un par de casas en su vida.
Es por eso que RESPA está ahí, para proteger sus intereses. Los propietarios y compradores comerciales tienen su protección contratada.
Terrenos vacantes : cuando se hace un préstamo para comprar terrenos baldíos , y ninguno de los fondos del préstamo se utilizará para construir una estructura residencial cubierta, el préstamo está exento de la supervisión de RESPA.
Este es otro caso de la experiencia relativa y el conocimiento de los participantes en la transacción. Si un desarrollador está comprando el terreno para subdividirlo, tienen sus planes de subdivisión, uno o más abogados para tratar con las leyes locales y la zonificación, y personas de la construcción listas para asesorar con el fin de obtener el trabajo de colocación en calles y servicios públicos.
Si se va a usar un lote de terreno desocupado como ubicación para una instalación industrial o de fabricación, entra en juego la misma experiencia y conocimiento de los jugadores. Si una gran empresa quiere un nuevo almacén o instalación de fabricación, ya saben exactamente qué aspecto tiene, el tamaño del paquete que necesitan para las instalaciones y el estacionamiento, y las leyes locales de zonificación.
Grandes extensiones de tierra: los terrenos de 25 acres o más, ya sea que haya una residencia o no, no están cubiertos. La sección anterior se aplica aquí, pero ahora podemos tirar la tierra comprada para un rancho o granja donde también se construirá una residencia o ya está presente. Es probable que el comprador sea un ranchero o agricultor con experiencia, que a menudo agrega a su rancho o granja adyacente. Hay menos necesidad de supervisión para proteger sus intereses debido a su conocimiento de cómo se usará la tierra.
Ciertas suposiciones de préstamos : cuando se asume un préstamo, y el prestamista no tiene derecho a aprobar la asunción de futuras personas, entonces el préstamo no está cubierto. Ya no hay muchos préstamos residenciales asumibles, pero los préstamos VA son una excepción notable.
Préstamos de construcción solamente : a menos que un préstamo se haga como un préstamo de construcción a permanente, no está cubierto. Con frecuencia, se construirán viviendas personalizadas y el terreno se utilizará como garantía de un préstamo de construcción temporal para construir la vivienda. Cuando se cancela el préstamo y se inicia una nueva hipoteca permanente, RESPA no participa. Sin embargo, si el préstamo es un préstamo de construcción a permanente en un paquete, está sujeto a RESPA.
Gobiernos : como suele ser el caso con las leyes, el gobierno se eximió a sí mismo y a los gobiernos estatales. No entraremos en la cuestión de si el gobierno es más inteligente que nosotros, pero siempre se eximen de cosas como esta.
Parece que cada año hay nuevas leyes, regulaciones, limitaciones y más. El agente de bienes raíces experto debe mantenerse al tanto de ellos, al menos en el plano general. Las compañías de títulos y los prestamistas están mucho más interesados en ellos, ya que tienen que hacer los trámites necesarios.