Condiciones diferentes del sitio: Protección contra las condiciones diferentes del sitio
Las condiciones diferentes del sitio pueden aumentar los costos de construcción y también pueden retrasar el cronograma de los proyectos. Normalmente, encontrará diferentes condiciones del sitio durante las primeras semanas del proyecto, lo que afectará el cronograma completo del proyecto y ocasionará retrasos y problemas imprevistos. Ahora repasemos qué contratos pueden hacer por nosotros y aprendamos los elementos de condiciones de sitio más comunes y diferentes.
Artículos con condiciones diferentes del sitio
- Rocas: las especificaciones del contrato y el estudio geotécnico informaron que se debe eliminar el suelo blando, pero el contratista ha encontrado roca dura en lugar de tierra blanda.
- Funcionamiento de las condiciones del terreno: un contratista acaba de descubrir que la información del suelo revelada por el estudio geotech no encontró esta condición, y el contratista podría presentar un reclamo bajo la cláusula de condición del sitio diferente.
- Excavación seca: todos los documentos de contratos se referían a "excavaciones en seco"; sin embargo, las condiciones reales eran tan diferentes que las especificaciones hacían imposible excavar bajo condiciones secas.
- Tabla de agua: la tabla de agua se encuentra más alta que la expresada en el estudio geotécnico, o incluso más alta de lo que imaginamos.
- Escombros enterrados: un contratista descubrió durante el proceso de excavación que había enterrado concreto, madera, escombros y metales, mientras que los documentos del contrato solo hablaban de raíces y pasto durante el proceso de limpieza y desbroce.
- Utilidades inesperadas: la línea de agua que se golpeó durante la excavación o la tubería de gas no divulgada que se encontró durante la excavación son ejemplos de utilidades desapercibidas que no se identificaron como parte de los planos de construcción .
- Residuos dañinos: la evaluación ambiental no fue lo suficientemente exhaustiva como para encontrar sustancias tóxicas en todo el sitio. Se recurre a un experto para resolver la situación, pero el calendario general del proyecto se ha modificado.
- Pantanos: los documentos del contrato se prepararon teniendo en cuenta un sitio seco en lugar de un sitio lleno de agua, por lo que es imposible moverse con equipos pesados.
Cláusulas diferentes de condiciones del sitio
Muchos contratos como AIA, ConsensusDocs y FAR tienen cláusulas específicas para administrar las diferentes condiciones del sitio en proyectos de construcción.
La cláusula FAR dice que:
"El Contratista deberá prontamente, y antes de que se alteren las condiciones, notificar por escrito al Oficial de Contrataciones de (1) condiciones físicas subsuperficiales o latentes en el sitio que difieran materialmente de las indicadas en este contrato, o (2) condiciones físicas desconocidas en el sitio, de una naturaleza inusual, que difieren materialmente de los encontrados habitualmente y generalmente reconocidos como inherentes en el trabajo del personaje previsto en el contrato.
(b) El Oficial de Contrataciones deberá investigar las condiciones del sitio prontamente después de recibir el aviso. Si las condiciones difieren sustancialmente y causan un aumento o una disminución en el costo del Contratista o el tiempo requerido para realizar cualquier parte del trabajo bajo este contrato, ya sea que haya o no haya cambiado como resultado de las condiciones, deberá realizarse un ajuste equitativo. hacerse bajo esta cláusula y el contrato modificado por escrito en consecuencia.
(c) No se permitirá ninguna solicitud del Contratista para un ajuste equitativo al contrato bajo esta cláusula, a menos que el Contratista haya dado el aviso por escrito requerido; siempre que el oficial de contrataciones extienda el tiempo prescrito en (a) arriba para dar aviso por escrito.
(d) No se permitirá ninguna solicitud por parte del Contratista de un ajuste equitativo del contrato para las diferentes condiciones del sitio si se realiza después del pago final conforme a este contrato. '
Defenderse de las condiciones diferentes del sitio
Si bien muchos contratos tienen cláusulas contractuales específicas que tratan de evitar las diferentes condiciones del sitio, la realidad es que es realmente difícil probar que el contratista conocía la situación. Muchas decisiones legales han establecido que estas condiciones son realmente inesperadas e incluso se enfrentarán los contratistas más expertos.
Un ajuste del contrato no es automático, y el contratista afectado debe probar las diferentes condiciones del sitio. El contratista debe proporcionar evidencia sólida que demuestre que el cronograma de construcción ha sido alterado y que esas condiciones son inevitables. El propósito de una condición de sitio diferente es prorratear ese riesgo, no encontrar falla. Al incluir una disposición de condición de sitio diferente, el propietario asume una parte del riesgo de tales condiciones con la expectativa de que el contratista no incluya una contingencia en su oferta.