Susan Dawson, socia de Waltz, Palmer y Dawson, LLC, analiza las preguntas que debe hacerse antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial.
1. ¿He leído y entendido todo el contrato de arrendamiento?
Sí, necesitas leerlo.
Lo sé, es un documento muy largo (y no muy interesante), pero necesitas saber qué contiene.
Verifica los términos. No supongas que lo hicieron bien. Asegúrese de verificar la fecha de inicio, la fecha de finalización, el alquiler, la escalada de alquiler y cualquier otro término especial que haya negociado. Además, asegúrese de saber lo que está obligado a hacer.
¿Qué está obligado el propietario a hacer? ¿Puedes terminarlo? Asegúrate de saber en qué te estás metiendo.
2. ¿He negociado el mejor trato posible?
Solo porque te dieron un contrato de arrendamiento, no significa que tu negociación haya terminado. Muchos de los términos del contrato de alquiler aún son negociables. Cuando lo lea, haga una lista de todas las disposiciones que no le agraden y envíelas al propietario. Puede sorprenderse de cuánto están dispuestos a cambiar.
3. ¿Tengo mi estructura comercial en su lugar?
Si desea estar protegido por ese shell corporativo , asegúrese de que esté en su lugar primero.
Asegúrese de tener sus Artículos de constitución presentados para una corporación o Artículos de organización (algunos estados llaman a estos documentos Certificados) para que una LLC sea devuelta por el Secretario de Estado antes de que usted firme.
4. ¿Entiendo la terminología de arrendamiento?
Por ejemplo, la mayoría de las concesiones usan el término "CAM" que significa "Mantenimiento de área común".
Se le debe asignar un porcentaje del CAM del que es responsable en función del porcentaje del edificio que está alquilando.
Asegúrese de que el porcentaje se basa en el tamaño del edificio y no varía en función de la cantidad de edificio que se alquila.
5. ¿He considerado pedir un alquiler de CAM Stop?
La mayoría de los arrendamientos en estos días son "triples netos" (lo que significa que usted paga el alquiler, más su parte proporcional de CAM y los impuestos a la propiedad de la propiedad).
Puede solicitarle al arrendador un arrendamiento de CAM Stop, lo que significa que solo paga por el aumento en las tarifas de CAM e impuestos a la propiedad que superen el año de arrendamiento inicial (con frecuencia llamado el "año base").
Si bien el propietario puede aumentar la tasa de alquiler de la base, se necesita una gran cantidad de la "tarifa misteriosa" del alquiler. Alternativamente, solicite un límite en el CAM para que no pueda aumentar en más de un cierto porcentaje negociado.
6. ¿He leído la definición CAM?
Esta es probablemente una de las secciones más confusas del contrato y te sorprenderá cuánto pagas. Verifique para asegurarse de que no está pagando por cosas que se relacionan con los esfuerzos de comercialización del propietario o los honorarios legales asociados con la negociación de otros arrendamientos.
Otras cosas que puede querer hacer son las tarifas de administración de más del 3%, el pago de beneficios para los empleados del propietario y los costos de construcción de otras unidades de arrendamiento.
Lea más sobre la negociación de términos CAM.
7. ¿Cuál es mi responsabilidad por los gastos de capital?
Los " gastos de capital " cuando se usan en un arrendamiento comercial generalmente se refieren a gastos estructurales mayores, es decir, techo, cimientos, HVAC (calefacción, ventilación, aire acondicionado) y otras reparaciones / reemplazos mayores.
Lo que es "estándar" es diferente de una ciudad a otra y de una propiedad a otra, pero normalmente aconsejo a los clientes que no firmen ningún contrato de arrendamiento que transfiera la carga de estos costos de reparación o reemplazo al inquilino. Si el propietario le exige que pague estos costos, hay compromisos.
Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento dice que usted es responsable de la reparación y reemplazo de HVAC, sugiera al propietario que golpee el "reemplazo" y que su obligación de reparación se limite a un contrato de mantenimiento, tal vez dos veces por año, y que sea responsable de todas las reparaciones generales hasta un cierto monto máximo anual.
8. ¿El arrendamiento es asignable ?
Verifique si el propietario tiene el derecho de rescindir el contrato en caso de que solicite una asignación; es decir, que alguien más acepte el contrato de arrendamiento si vende el negocio. Para muchas empresas, su ubicación es una gran parte de su valor.
Si el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento una vez que solicite una asignación, eso podría matar su venta. Pídale al propietario que elimine esta disposición o permita que se modifique para que no se aplique en el caso de una venta de su negocio. Comprenda que el propietario aún desea el derecho de rechazar la asignación si el nuevo inquilino no es financieramente aceptable.
9. ¿Necesitaré una garantía personal ?
Si puede salirse con la suya firmando un contrato de arrendamiento sin garantía personal, tiene mucha suerte. La mayoría de los propietarios en estos días no firmarán a menos que usted personalmente garantice el alquiler. Pero las garantías son negociables.
Considere proporcionar una garantía solo por una parte del plazo del arrendamiento, por ejemplo, la mitad. O bien, negocie una garantía que dure solo de 6 a 12 meses después de que finalice, en lugar de durante el resto del plazo del arrendamiento.
10. ¿Estoy siendo realista?
Si su contrato de arrendamiento constituye el 3% de una propiedad más grande, será mucho más improbable que el propietario negocie con usted que si su espacio es de 25% o más. Para comprender realmente qué elementos son importantes para negociar, considere contratar a un abogado para que revise el documento y lo ayude con las negociaciones.
Su contrato de arrendamiento puede parecer increíblemente unilateral y oneroso, pero hay algunas muy buenas razones para muchas de esas disposiciones y un abogado puede ayudarlo a decidir cuándo cortar y cuándo y si el riesgo lo vale.
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